차에서 수많은 생각들을 했는데 이 글에서 모두 풀어낼 수 있을지 모르겠다.
나름 자기 취향이 있는 젊은이들이 집을 사기가 참 어렵다는 것을 여러 매물들을 돌아보면서 새삼 깨닫게 된다.
가장 큰 이유는 자금의 한계다. 우리나라에서 20~30대 젊은이들 중에서 3~4억 정도의 자금을 쉽게 굴리 수 있는 이들이 몇이나 될까? 자신들이 몇 년동안 뼈빠지게 일해서 모은 돈과 본가 등에서 조금 지원받는 것 (이건 불가능한 경우도 많을 듯)과 여기에 대출을 조금 보태서 마련할 수 있는 최고 액수가 2억정도가 아닐까 생각한다. 제주도의 매물들을 확인해보면 오래된 농가주택이 아닌 경우는 최소 주택가격이 2억이라고 생각하면 된다. 위치, 신축년도, 대지/건물평수 등에 따라서 조금 낮을 수도 있지만, 같은 식으로 보통의 경우 2억을 상회하는 경우가 대부분이다. 대출을 조금더 무리해서 받는다고 해서 2억5천의 주택마련자금이 있는 경우에도 크게 달라질 것은 없다.
운좋게 2억 전후의 매물을 확보했다고 해서 문제가 모두 해결되는 것이 아니다. 내가 처음에 전제로 내세운 것으로 '자기 취향이 있는'이라고 했다. 물론 연세가 있으시 분들도 취향과 주관이 뚜렷하겠지만, 그들은 집의 디자인과 스타일에 대해서 젊은이들보다는 보통 덜 까다롭다. 그렇기에 가격을 포함한 여러 부수적인 조건들이 맞으면 매물을 바로 구입할 가능성이 높다. 그런데, 젊은층들은 좀 더 까다롭다. 실제 여러 매물들을 둘러보니 내가 '야 저집 예쁜데!'라고 생각하는 집들을 과연 2억 범위 내에서 절대 구할 수가 없겠구나라는 생각이 들었다. 젊은이들의 마음에 흡족한 집들은 초기에 설정한 예산을 훨씬 넘어버린 경우가 많다. 보통 3억에서 4억 정도는 줘야지 내 맘에 속드는 집을 구할 수 있다는 걸 절감했다.
가장 먼저 제시했어야하는 것이 있는데, 지금 이 순간에 적당한 매물이 그렇게 많지도 않다. 여기에 앞서 말한 가격과 디자인을 고려하면 옵션이 급격히 줄어들고, 출퇴근 시간, 도시와 편의시설과의 접근성, 이웃집과의 거리 등의 다른 조건들을 붙여나가면 실제 내가 살 (buy & live) 집이 거의 없다고 봐도 무관하다. 그렇기 때문에, 적당한 위치에 대지를 구입해서 자신의 취향에 맞는 집을 직접 짓는 게 좋은 솔루션일 것같다는 생각을 했다. 2~300평의 대지는 약 5천 ~ 1억 정도로 구입한다고 가정하고, 집을 짓고 다른 부수적인 비용으로 1억 ~ 1억5천 정도를 예상하면 될 것같다. 건추비용이 평당 300정도로 인터넷에 올라와있지만, 좀 튼튼한 구조물이나 단열제, 인테리어 등을 고려한다면 실제 평당 400이상으로 예상된다. ... 이것도 말처럼 쉽지는 않다. 집짓는 게 참 귀찮고 손과 신경이 많이 가는 작업이다. 그리고 '적당한' 대지를 적당한 가격에 구할 수 있을까? 그랬다면 적당한 집을 적당한 가격에 구하는게 더 쉽겠지. 제주에는 임야가 많기 때문에 임야에 주택건설가능성도 미리 확인해봐야하고, 전기나 상하수도 등의 시설정보도 미리 알아봐야하고.. 설계, 시공, 등등의 과정을 무사히 마칠 수 있으려나???
다시 주택구입으로 얘기로 돌아가서, 이렇게 제약조건이 까다로울 때 사용할만한 좋은 도구가 없을까? 전통적으로 산업공학에서는 OR (Operation Research)에서 다루던 분야다. 여러 제약조건들이 있을 때, 만족도를 최대화시키는 최적화 문제다. 15년 전에 학부에서 OR을 들을 때는 1950년대에 개발된 심플렉스방법 Simplex Method를 배웠는데, 2000년대에 대학원을 들어간 이후에는 TOC라는 게 한동안 유행했다. TOC는 보통 Table of Contents의 약자지만, OR에서는 Theory of Constraints, 즉 제약이론의 약자다. (제약이론.. 적당한 해석인지는 모르겠다.) 나는 OR전문가가 아니기 때문에 TOC에 대해서 잘 모른다. 학부때도 심플렉스만 배웠는데, 도통 그걸 사용할만한 곳이 없다. (물론, 아직도 제조현장 등에서 최적화를 위해서 유용한 툴이기는 하지만, 내게 주어진 문제에서는 별로 쓸데가 없다. 그런 점에서 우리나라 대학등록금 참 비싸다. 4년동안 배웠는데, 그 이후에 전혀 쓸데가 없다. 비싼 등록금 내고 아무짝에도 쓸모가 없는 걸 배웠으니... 물론, 잘 사용하는 사람들도 있겠지만, 적어도 나는 대학에서의 많은 것들이 실제 현장에서 잘 쓰지는 않는 것같다. 가끔 이런 글에서 예전에 들어봤던 고상한 단어를 꺼집어내는 것 이상은 아니다.) TOC에 대해서 자세히는 잘 모르나, 10년 전에 세미나시간에 얼핏 들은 기억으로는 여러 제약조건들 중에서 가장 중요한 제약조건부터 해결해가면서 문제를 풀어나가는 방법론인 것같다.
지금 (젋은이의) 주택구입문제로 다시 돌아와보자. 주택구입에서의 제약조건은 앞서 말했듯이, 가용자산, 주택의 디자인, 주택의 위치 (출퇴근 및 편의시설), 대지/건물 면적, 단층/복층 등등의 수 많은 제약조건들이 있다. 이 중에서 가장 중요한 제약조건부터 끼워맞춰서 해결책을 도출하는 것이 TOC 방법이다. 나의 경우에는 돈이나 디자인보다는 출퇴근의 용이성 가장 우선순위에 뒀다. 이 조건만 아니었으면, 서귀포 쪽 (대정이나 남원 정도)에 좋은 매물이 많이 있다. 그래서, 내가 갈 수 있는 지역을 애월의 유수암리까지로 한정지었다. 두번째 조건으로 매매가를 2억5천으로 산정했다. 그런데 이 두조건으로 솔루션의 범위를 축소시킨 후에, 세번째 조건은 디자인이 걸려버렸다. (사실 마음에 드는 집은 매물이 아닌 경우가 많아서 그 집들의 예상가격도 유추할 수가 없었다.) 이렇게 되면, 다시 두번째 조건을 디자인으로 변경해서 솔루션을 찾아볼 수 있다. 그렇게 되니, 예산이 3억, 3억5천으로 천정부지 뛰어올랐다. 이렇게 일반적인 사람들이 접근해서 주어진 조건에서 최적의 만족도를 얻어내는 방법론이 TOC 방법이라 생각하면 될 것같다. 우리는 TOC라는 용어는 몰랐어도 일상생활에서 TOC로 많은 문제를 풀었던 것같다.
참고로, 제주에서 집을 구할 때 고려되어야할 것들이 더 많이 있다. 앞서 제시한 위치/거리, 가격, 디자인 등은 제주가 아닌 다른 지역에서도 고려될 것이다. 제주라서 고려되어야할 다른 제약들 몇가지만 기술하면..
1. 제주는 섬이다. 해안가는 바람도 심하게 불고 염분이 많이 있다. 즉, 염분이 많이 포함된 심한 바람을 맞을 수 있다는 거다. 그래서, 해안가는 가급적 피하는 것이 좋다. 염분은 음식으로만 섭취하자.
2. 제주는 섬이다. 섬은 가운데가 높다. 즉, 한라산이 가운데 있다. 그런데, 겨울에 4~5번 정도의 대설이 내린다. (물론, 평년의 경우 대설이 내린 다음날 오전에 대부분 녹는다. 그러나 지난 겨울은 좀 특이했다. 겨울 내내 추웠으니 눈이 잘 녹지 않아서 교통에 문제가 많았다.) 대설이 내린다는 것은 중산간에 집이 있다면 차를 타고 갈 수가 없다는 얘기다. 저녁에 차를 타고 집에 올라갈 수 없으면 걸어가면 되지만, 반대로 밤 사이에 눈이 내렸다면 차를 끌고 시내로 내려갈 수가 없다는 이야기다. 그래서, 중산간에 위치한 집들은 보기에는 좋은데, 겨울에 실용성은 떨어진다. 다행히도 중산간에 위치한 집은 우리같은 서민들은 살 수가 없다. 보통 3억 ~ 5억 정도에 거래되는 고급 주택들이다. 이 집들은 보통 부자들의 별장으로 이용되고 있고, 그들이 겨울에 제주에 와서 요양할 이유도 없다. 여름에만 잠시 사용할 사람들이라면 제주 중산간의 집도 괜찮다. 왜냐? 경치가 좋으니깐.
3. 제주는 섬이다. 바람도 많이 불지만 비도 많이 온다. 특히, 장마철의 제주는 참 습하다. 집에 제습기가 없으면 금방 곰팡이가 주인행세를 한다. 습하기 때문에 일조량이 많은 위치를 선택하는 것도 당연하겠지만, 나무로 지은 집은 가급적 피하는 것이 좋다. 나무집은 보기에는 좋은데, 습할 때 물기를 머급고 냄세도 심하다.
... 일단 오늘은 여기까지...
나름 자기 취향이 있는 젊은이들이 집을 사기가 참 어렵다는 것을 여러 매물들을 돌아보면서 새삼 깨닫게 된다.
가장 큰 이유는 자금의 한계다. 우리나라에서 20~30대 젊은이들 중에서 3~4억 정도의 자금을 쉽게 굴리 수 있는 이들이 몇이나 될까? 자신들이 몇 년동안 뼈빠지게 일해서 모은 돈과 본가 등에서 조금 지원받는 것 (이건 불가능한 경우도 많을 듯)과 여기에 대출을 조금 보태서 마련할 수 있는 최고 액수가 2억정도가 아닐까 생각한다. 제주도의 매물들을 확인해보면 오래된 농가주택이 아닌 경우는 최소 주택가격이 2억이라고 생각하면 된다. 위치, 신축년도, 대지/건물평수 등에 따라서 조금 낮을 수도 있지만, 같은 식으로 보통의 경우 2억을 상회하는 경우가 대부분이다. 대출을 조금더 무리해서 받는다고 해서 2억5천의 주택마련자금이 있는 경우에도 크게 달라질 것은 없다.
운좋게 2억 전후의 매물을 확보했다고 해서 문제가 모두 해결되는 것이 아니다. 내가 처음에 전제로 내세운 것으로 '자기 취향이 있는'이라고 했다. 물론 연세가 있으시 분들도 취향과 주관이 뚜렷하겠지만, 그들은 집의 디자인과 스타일에 대해서 젊은이들보다는 보통 덜 까다롭다. 그렇기에 가격을 포함한 여러 부수적인 조건들이 맞으면 매물을 바로 구입할 가능성이 높다. 그런데, 젊은층들은 좀 더 까다롭다. 실제 여러 매물들을 둘러보니 내가 '야 저집 예쁜데!'라고 생각하는 집들을 과연 2억 범위 내에서 절대 구할 수가 없겠구나라는 생각이 들었다. 젊은이들의 마음에 흡족한 집들은 초기에 설정한 예산을 훨씬 넘어버린 경우가 많다. 보통 3억에서 4억 정도는 줘야지 내 맘에 속드는 집을 구할 수 있다는 걸 절감했다.
가장 먼저 제시했어야하는 것이 있는데, 지금 이 순간에 적당한 매물이 그렇게 많지도 않다. 여기에 앞서 말한 가격과 디자인을 고려하면 옵션이 급격히 줄어들고, 출퇴근 시간, 도시와 편의시설과의 접근성, 이웃집과의 거리 등의 다른 조건들을 붙여나가면 실제 내가 살 (buy & live) 집이 거의 없다고 봐도 무관하다. 그렇기 때문에, 적당한 위치에 대지를 구입해서 자신의 취향에 맞는 집을 직접 짓는 게 좋은 솔루션일 것같다는 생각을 했다. 2~300평의 대지는 약 5천 ~ 1억 정도로 구입한다고 가정하고, 집을 짓고 다른 부수적인 비용으로 1억 ~ 1억5천 정도를 예상하면 될 것같다. 건추비용이 평당 300정도로 인터넷에 올라와있지만, 좀 튼튼한 구조물이나 단열제, 인테리어 등을 고려한다면 실제 평당 400이상으로 예상된다. ... 이것도 말처럼 쉽지는 않다. 집짓는 게 참 귀찮고 손과 신경이 많이 가는 작업이다. 그리고 '적당한' 대지를 적당한 가격에 구할 수 있을까? 그랬다면 적당한 집을 적당한 가격에 구하는게 더 쉽겠지. 제주에는 임야가 많기 때문에 임야에 주택건설가능성도 미리 확인해봐야하고, 전기나 상하수도 등의 시설정보도 미리 알아봐야하고.. 설계, 시공, 등등의 과정을 무사히 마칠 수 있으려나???
다시 주택구입으로 얘기로 돌아가서, 이렇게 제약조건이 까다로울 때 사용할만한 좋은 도구가 없을까? 전통적으로 산업공학에서는 OR (Operation Research)에서 다루던 분야다. 여러 제약조건들이 있을 때, 만족도를 최대화시키는 최적화 문제다. 15년 전에 학부에서 OR을 들을 때는 1950년대에 개발된 심플렉스방법 Simplex Method를 배웠는데, 2000년대에 대학원을 들어간 이후에는 TOC라는 게 한동안 유행했다. TOC는 보통 Table of Contents의 약자지만, OR에서는 Theory of Constraints, 즉 제약이론의 약자다. (제약이론.. 적당한 해석인지는 모르겠다.) 나는 OR전문가가 아니기 때문에 TOC에 대해서 잘 모른다. 학부때도 심플렉스만 배웠는데, 도통 그걸 사용할만한 곳이 없다. (물론, 아직도 제조현장 등에서 최적화를 위해서 유용한 툴이기는 하지만, 내게 주어진 문제에서는 별로 쓸데가 없다. 그런 점에서 우리나라 대학등록금 참 비싸다. 4년동안 배웠는데, 그 이후에 전혀 쓸데가 없다. 비싼 등록금 내고 아무짝에도 쓸모가 없는 걸 배웠으니... 물론, 잘 사용하는 사람들도 있겠지만, 적어도 나는 대학에서의 많은 것들이 실제 현장에서 잘 쓰지는 않는 것같다. 가끔 이런 글에서 예전에 들어봤던 고상한 단어를 꺼집어내는 것 이상은 아니다.) TOC에 대해서 자세히는 잘 모르나, 10년 전에 세미나시간에 얼핏 들은 기억으로는 여러 제약조건들 중에서 가장 중요한 제약조건부터 해결해가면서 문제를 풀어나가는 방법론인 것같다.
지금 (젋은이의) 주택구입문제로 다시 돌아와보자. 주택구입에서의 제약조건은 앞서 말했듯이, 가용자산, 주택의 디자인, 주택의 위치 (출퇴근 및 편의시설), 대지/건물 면적, 단층/복층 등등의 수 많은 제약조건들이 있다. 이 중에서 가장 중요한 제약조건부터 끼워맞춰서 해결책을 도출하는 것이 TOC 방법이다. 나의 경우에는 돈이나 디자인보다는 출퇴근의 용이성 가장 우선순위에 뒀다. 이 조건만 아니었으면, 서귀포 쪽 (대정이나 남원 정도)에 좋은 매물이 많이 있다. 그래서, 내가 갈 수 있는 지역을 애월의 유수암리까지로 한정지었다. 두번째 조건으로 매매가를 2억5천으로 산정했다. 그런데 이 두조건으로 솔루션의 범위를 축소시킨 후에, 세번째 조건은 디자인이 걸려버렸다. (사실 마음에 드는 집은 매물이 아닌 경우가 많아서 그 집들의 예상가격도 유추할 수가 없었다.) 이렇게 되면, 다시 두번째 조건을 디자인으로 변경해서 솔루션을 찾아볼 수 있다. 그렇게 되니, 예산이 3억, 3억5천으로 천정부지 뛰어올랐다. 이렇게 일반적인 사람들이 접근해서 주어진 조건에서 최적의 만족도를 얻어내는 방법론이 TOC 방법이라 생각하면 될 것같다. 우리는 TOC라는 용어는 몰랐어도 일상생활에서 TOC로 많은 문제를 풀었던 것같다.
참고로, 제주에서 집을 구할 때 고려되어야할 것들이 더 많이 있다. 앞서 제시한 위치/거리, 가격, 디자인 등은 제주가 아닌 다른 지역에서도 고려될 것이다. 제주라서 고려되어야할 다른 제약들 몇가지만 기술하면..
1. 제주는 섬이다. 해안가는 바람도 심하게 불고 염분이 많이 있다. 즉, 염분이 많이 포함된 심한 바람을 맞을 수 있다는 거다. 그래서, 해안가는 가급적 피하는 것이 좋다. 염분은 음식으로만 섭취하자.
2. 제주는 섬이다. 섬은 가운데가 높다. 즉, 한라산이 가운데 있다. 그런데, 겨울에 4~5번 정도의 대설이 내린다. (물론, 평년의 경우 대설이 내린 다음날 오전에 대부분 녹는다. 그러나 지난 겨울은 좀 특이했다. 겨울 내내 추웠으니 눈이 잘 녹지 않아서 교통에 문제가 많았다.) 대설이 내린다는 것은 중산간에 집이 있다면 차를 타고 갈 수가 없다는 얘기다. 저녁에 차를 타고 집에 올라갈 수 없으면 걸어가면 되지만, 반대로 밤 사이에 눈이 내렸다면 차를 끌고 시내로 내려갈 수가 없다는 이야기다. 그래서, 중산간에 위치한 집들은 보기에는 좋은데, 겨울에 실용성은 떨어진다. 다행히도 중산간에 위치한 집은 우리같은 서민들은 살 수가 없다. 보통 3억 ~ 5억 정도에 거래되는 고급 주택들이다. 이 집들은 보통 부자들의 별장으로 이용되고 있고, 그들이 겨울에 제주에 와서 요양할 이유도 없다. 여름에만 잠시 사용할 사람들이라면 제주 중산간의 집도 괜찮다. 왜냐? 경치가 좋으니깐.
3. 제주는 섬이다. 바람도 많이 불지만 비도 많이 온다. 특히, 장마철의 제주는 참 습하다. 집에 제습기가 없으면 금방 곰팡이가 주인행세를 한다. 습하기 때문에 일조량이 많은 위치를 선택하는 것도 당연하겠지만, 나무로 지은 집은 가급적 피하는 것이 좋다. 나무집은 보기에는 좋은데, 습할 때 물기를 머급고 냄세도 심하다.
... 일단 오늘은 여기까지...
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