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  1. 2011.06.05 제주에서 집/단독주택 구하기. 1편 Where is my Home
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몇 번 밝혔듯이 최근 (제주의) 전원주택에 많은 관심이 갑니다. 처음에는 단순히 관심의 수준이었는데, 그 이후에 현실이 될 기회가 생겼다. 그래서 처음에는 인터넷으로 제주시 인근의 매물을 확인해보고, 지난 토요일에는 몇몇 공인중개사사무소를 들러보았습니다. 그런 과정을 통해서 경험했던 그리고 생각했던 몇 가지 얘기를 적을까 합니다. 지금은 사전 조사 과정이므로 일단 1편으로 시작해서 실제 구매와 그 이후의 과정들을 추후에 계속 업데이트해볼까 생각합니다.

제주에서 여러 정보를 한눈에 보기 위해서는 아무래도 제주오일장신문을 통하는 것입니다. 아래의 섹션에 들어가면 제주지역의 단독주택 매물들을 볼 수 있습니다.
http://estate.jejuall.com/category/?pCode=005003&tType=01 
** 업데이트: 제주에서 부동산 매물확인은 제주교차로가 더 나은 듯합니다. http://bds.jeju.icross.co.kr/ 
인터넷 매물을 보면서 느꼈던 점은 자본주의 사회의 속성을 볼 수 있었다는 것입니다.

매물에 매겨진 가격 (판매자의 희망가격)을 보면 그 집의 모든 상태를 유추해볼 수 있습니다. 매물의 가격을 결정짓는 몇 가지 요소는 다음과 같습니다.
1. 주택의 위치
2. 대지의 면적
3. 건물의 면적
4. 신축년도
5. 기타

*현재 기본 가격은 2억원선이므로 2억원을 기준선으로 잡고 설명하겠습니다. 그리고, 제가 많이 봤던 시외의 주택 대지면적은 150평, 건평 30평을 기준으로 잡겠습니다.

 먼저 주택의 위치가 시내에 있느냐 아니면 시외에 있느냐, 그리고 시내에서 얼마나 떨어졌느냐에 따라서 가격 차이가 심하게 납니다. (제주에서의 시내의 개념은 서울에서 역세권의 개념과 비슷하게 보면 될 듯.) 신제주와 구제주의 시내에 속한 지역에서는 2억원 밑으로 내려가는 매물이 거의 없습니다. 시외의 주택과 비슷한 수준의 매물이더라도 최소 5천만원에서 1억원 이상 비싸게 가격이 형성되어있습니다. 반면에 시외에 속하는 애월이나 조천으로 가면 대부분의 주택가격이 2억원선에 형성되어있습니다. 애월이나 조천도 시내에 인접한 지역과 동/서로 멀리 떨리 떨어진 지역에 따라서 가격차가 2~3천이 납니다. 또는 같은 가격대의 주택이더라도 대지의 평수가 200평에서 300평 이상으로 크진 것을 확인할 수있습니다. (서귀포 대정이나 남원 쪽에도 좋은 매물들이 많이 있지만, 일단 출퇴근을 염두에 뒀기 때문에 생략했습니다.)

 대지면적은 시외의 2억원선에 거래되는 주택의 경우 평균 150평 정도입니다. 그런데, 2~3억에 거래되는 시내의 주택은 보통 50평정도가 되고, 앞서 말했듯이 시내에서 멀리 떨어진 지녁은 300평 이상인 경우도 흔히 볼 수 있습니다. 그리고 같은 동네의 주택의 경우에도 150평이냐 2/300평이냐에 따라서 가격대가 2억과 3억으로 갈립니다.

 대지면적보다 더 중요한 요소는 건물면적 (건평)입니다. 보통의 경우 30평대의 주택이 대다수지만, 간혹 4~50평 이상의 주택들도 많이 나와있습니다. 그런 큰 주택의 경우 실거주보다는 별장용으로 지어진 경우가 많아 보입니다. 30평형 주택은 보통 단층주택이고, 그 이상 평수는 2/3층의 복층주택인 경우가 많습니다. 실제 제주의 시외 지역의 주택값은 대지가격보다는 건물을 지을 때 소요된 자재/건설비에 따라서 결정됩니다. 그마큼 큰 주택은 많은 자재와 건설비가 소요되었기 때문에 주택가격이 높이 형성되는 것은 당연합니다. 산술적으로 말해서, 애월의 시외지역의 밭/과수원은 평당 2~30만원선에 거래되지만, 주택의 경우 평균 100만원 정도에 거래된다는 걸 생각한다면 실제 2억원짜리 주택에서 대지의 가격은 5천만원정도이고, 나머지 1억5천은 건물의 가격이라 봐도 무방할 것같습니다. (그래서 그냥 땅을 사서 새롭게 건물을 짓는 것도 생각해볼 수 있지만, 새로 건물을 짓는 것도 여간 귀찮은 일이 아니고 또 최근 자재값이 많이 올라서 건설비도 꽤 높이 형성되어있습니다. 굳이 자신의 취항에 따라서 주택을 짓는 것을 선호하지 않는다면 적당한 매물을 구입하는 것이 나을 수도 있습니다.
여담입니다.) ** 업데이트: 아파트 30평형과 주택 30평형은 차이가 많이 납니다. 그리고, 주택의 경우 건축허가시에 30평형으로 허가를 받더라도 미허가된 영역으로 확장한 경우가 많기 때문에 주택이 아파트보다 더 넓습니다.
 
 그리고 부수적이지만 신축년도에 따라서 가격차가 나는 것도 당연합니다. 가끔 1억원대의 매물이 보이는 경우도 있는데, 그런 경우는 대부분 농가주택으로 보시면 됩니다. 도시인들은 귀신 나올 것같다는 말을 할 정도로 허름하고 오래된 주택으로 보시면 됩니다. 그래서, 기존 주택을 모두 헐고 새롭게 집을 지어야 합니다. 1~2천 정도의 미묘한 차이는 5년, 10년, 15년 등의 신축년도의 차이로 보입니다. 그리고 리모델링에 따른 차이도 있습니다. 신축년도에 따라서 건물의 구조와 디자인도 많이 바뀌었기 때문에 이것도 고려해야 합니다.
 
 그외에도 다양한 옵션들에 따라서 가격이 형성됩니다/주택구입에 고려해야 합니다. 특히 보일러가 심양보일러이냐 기름/가스보일러이냐 등도 주택구입의 고려대상으로 삼아야 합니다. (참고로 최근에는 심야보일러에 대한 승인률이 좀 낮다고 합니다.) 그리고, 조천의 외각지역은 스마트그리드에 속하는 곳도 있습니다. 또, 한라산 중산간의 경우, 보통 때는 너무 좋은 입지조건을 갖췄는데, 겨울에 눈이 올 때는 대책이 없을 수도 있습니다. 또 제주도 (관광지)의 특성상 전망에 대한 부분도 빼놓을 수 없습니다. 앞쪽으로 바다가 보이고 뒤쪽으로 한라산이 보이는 지역은 당연히 가격이 높게 책정되어있습니다. 그런데, 이런 지역은 보통 산 위에 위치해서 겨울에 눈이 오면 차를 버리고 걸어다녀야한다는 극단점이 있습니다. (그런데, 보통 산중턱에 위치한 집들은 거주를 위한 것보다는 부자들의 별장용으로 많이 지어져서 대부분 럭셔리해서 우리는 엄두도 내기가 어렵습니다. 보통 3억/3억5천 이상)
 
위의 사항들은 인터넷에 올라온 여러 매물들을 보면서 주택에 매겨진 가격이라는 것이 자본주의 본질을 말해준다는 것을 느꼈습니다. 즉, 자본주의 사회에서 가격은 가치다라는 은연중의 최면과 같습니다.

 그리고, 이런 사전조사를 바탕으로 여러 부동산들을 돌아보았습니다. 토요일에 문을 닫은 부동산들이 많아서 실제 3곳밖에 다녀오지 못했습니다. 그런데, 부동산에 들렀을 때 처음 느꼈던 거부감 (?)은 한 부동산에 등록된 매물의 수가 너무 적다는 것입니다. 제가 제시했던 몇 가지 조건 (출퇴근 용이 - 애월 중에서 시내 근처 마을, 가격 - 2억원 전후, 신축 5년 정도)에 해당되는 매물이 거의 없었습니다. 인터넷에는 수십곳이 등록되어있지만 (물론 모두가 제 조건에 맞는 매물은 아닙니다.) 실제 부동산에 등록된 것은 부동산마다 2~3곳밖에 되지 않았습니다. 그래서 생각했습니다. 이런 모든 부동산의 정보를 한 곳에 모아놓으면 어떻까?라고... 물론 다음이나 네이버 등의 포털에서도 다양한 부동산 전문섹션을 운영중에 있습니다. 그런데 매물이 많은 서울 등의 대도시에서는 다양한 매물들이 등록되어있지만, 제주와 같은 소도시/시골지역은 포털서비스에 등록된 매물이 거의 없습니다. 그렇다고 실제 매물이 존재하지 않는 것은 아닙니다. 앞서 말한 오일장신문에는 수십건이 등록되어있지만, 다음부동산에는 1건도 제대로 검색할 수가 없습니다. 지역의 부동산별로 자신들에게 의뢰가 들어온 몇 건의 매물정보만을 가지고 각계전투식으로 운영되고 있는 모습이 좀 안스러워보였습니다. 

 그래서, 만약, 개별 부동산에 수집된 모든 매물 정보를 공통으로 관리하고, 판매수수료를 나눈다면 어떨까?라는 생각을 했습니다. 예를들어, 한건의 매물 판매에 따른 수수료를 100이라고 가정합니다. 판매자 A가 부동산 B에 매물을 등록하고, 이를 공통의 부동산플랫폼에 정보를 공유하고, 그리고 구매자 C가 부동산 D에서 매물을 확인하면서 B에 등록된 A의 매물을 확인/구매했다고 가정해봅시다. 기존의 상황에서는 C는 부동산 B에 가지 않는 이상은 절대로 A의 매물을 구매할 수가 없습니다. 또는 A가 D 부동산에도 같이 매물을 등록하지 않는다면 A와 C가 연결될 가능성이 전무합니다. 그러나, B와 D가 정보를 공유하게 된다면 자연스럽게 A와 C가 연결될 수 있습니다. 이때 수익의 배분문제가 발생합니다. D는 단지 매물을 판매했다는 이유로 100의 수수료를 챙길 것인가?의 문제입니다. 물론 그럴 수는 없겠죠.  100이라는 판매수수료를 당연히 B와 D가 공평하게 나눠가져야 합니다. 그런데 어떤 비율로 나눠가질 것인가? 어려운 문제입니다. 처음 이 글을 적고 싶었을 때는 당연히 매물정보를 확보한 B가 더 많은 이득을 취해야 한다는 생각을 했습니다. 그런데, 어떤 측면에서는 실제 판매에 결정적인 역할을 한 D가 더 많은 이득을 취해야 한다는 생각도 듭니다. 어떻게 수익분배가 결정이 되던 이렇게 정보가 공유가 되면 판매자, 구매자, 중개인 모두가 이득을 보는 구조입니다. 물론, B가 자신의 지분 일부를 포기해야 합니다. 그리고, D는 B가 포기한 지분을 위해서 적극적으로 마케팅에 나서야 합니다. 판매자 A는 한곳의 중개인 B을 통해서 다수의 마케터 D를 모을 수 있고, 그래서 빠른 시간내에 매물을 판매할 수 있습니다. 그리고, 빠른 판매가 가능하다면 처음에 판매희망가격에 더 근접한 좋은 가격으로 매물을 판매할 확률도 증가합니다. 반대로 구매자 C는 다양한 매물정보를 한 곳의 중개인 D를 통해서 얻을 수 있고, 그렇기에 더 적합한 매물을 빠르게 확보할 수 있습니다. 중개인 B가 자신의 일부를 포기했더라도 자신에게 등록된 매물이 빨리 소진된다면 조금의 적은 몫이지만 자신에게 수익이 더 빨리 들어오게 됩니다. 그리고, 같은 식으로 다른 중계인 D가 등록한 매물을 B가 마케터로 나섬으로써 판매를 한다면 B가 처음에 포기했던 수수료 지분을 D의 매물판매로 일부 충당하게 됩니다. 앞서 말했듯이 A와 C가 모두 빠른 시간에 자신의 매물을 판매/구매할 수 있다는 것은 B와 D도 더 빠른 시간에 수익을 얻을 수 있다는 너무 당연한 결론에 이릅니다. 여러 부작용이 있을 수도 있겠으나, 아주 나이브한 생각으로는 이렇게 정보의 공유가 모든 플레이어들에게 혜택이 돌아갑니다.

... 더 깊이 생각해보고 각각의 플레이어들을 잘 설득한다면 더 좋은 결과가 있을 것같습니다.

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